A lovarda esetében alacsonyabb, de még mindig jelentős, 1 millió forintos négyzetméterárral kalkulált, így a 1400 négyzetméteres épület körülbelül 1,5 milliárd forintos tételt jelenthetett. A kisebb, 800 négyzetméteres kétszintes épület újabb 2 milliárd forintot adhatott hozzá a költségekhez, míg a külön említett könyvtár – a nagy belmagasság, a stukkók és a faberakások miatt – még drágább lehetett. Erre a szakértő 3 millió forintos négyzetméterárral számolt, ami nagyjából 1,2 milliárd forintos bekerülési költséget jelenthetett. Összességében így az épületek becsült költsége 11,5 milliárd forint körül alakulhatott.
A kert, a medencék, a mélygarázs és a luxusbútorok dobhatták meg igazán a számlát
Ekkora birtoknál azonban nem csupán az épületek jelentenek komoly tételt. A 13 hektáros terület rendezése, parkosítása, az utak kialakítása, a műszaki rendszerek és a biztonsági megoldások önmagukban is hatalmas költséget okozhatnak. Csorba Dániel a kertrendezésre 10 ezer forintos négyzetméterárral számolt, ami ekkora területnél körülbelül 1,3 milliárd forintos összeget jelent.
Ehhez jöhet még a két kilométernyi belső út, a medencék, az őrbódék, a télikert és más kiegészítő elemek ára, amelyeket nagyjából félmilliárd forintra becsült. Különösen figyelemre méltó a feltételezett, 1240 négyzetméteres mélygarázs, amely önmagában 600 millió és 1 milliárd forint közötti költséget is jelenthetett. A föld alatti építkezés ugyanis mindig jóval drágább: a szigetelés, a szerkezet, a gépészet és a biztonsági megoldások mind jelentősen növelik az árat.
A végösszeget pedig a belső berendezés emelhette igazán magasra. Egy ilyen kategóriájú luxuskomplexumnál a bútorozás nem egyszerű lakberendezést jelent, hanem egyedi belsőépítészeti megoldásokat, prémiumanyagokat, reprezentatív tereket és különleges kivitelezést is. A szakértő ezért a bútorozásra a teljes bekerülési költség 20–25 százalékával számolt, ami 2,5–4 milliárd forintos nagyságrendet is elérhet.
És mégis: miért érhet csak 2–3 milliárdot a piacon?
Itt érkezik a történet legizgalmasabb része. Az ingatlanpiacon a bekerülési költség és a piaci érték nem ugyanaz. Attól, hogy valamire rengeteget költöttek, még egyáltalán nem biztos, hogy valaki ugyanannyit is adna érte. Csorba Dániel befektetői logikával közelített: abból indult ki, hogy egy ilyen exkluzív komplexum ideális esetben, 40 százalékos kihasználtság mellett évente legfeljebb 150–200 millió forint nettó profitot termelhetne.
Ha pedig egy befektető 10 százalékos megtérülést vár el, akkor ebből az következik, hogy az ingatlan értéke inkább 2–3 milliárd forint körül lehet. Magyarán: a piac nem a márványt, a stukkót vagy a presztízst fizeti meg, hanem azt nézi, mennyi bevétel hozható ki az adott ingatlanból, és milyen gyorsan térül meg a befektetés. Egy ilyen birtok esetében pedig rengeteg a bizonytalanság. Egy magánvevőnek túl nagy és túl költséges lehet. Egy befektetőnek túl lassú lehet a megtérülés. Üzleti hasznosításnál pedig ott vannak az engedélyezési, működtetési és fenntartási kérdések is.
„Minden belelocsolt milliárd csak százmilliót érne”
Csorba Dániel egyik legerősebb mondata így hangzott:
„Minden egyes milliárd, amit Hatvanpusztába beletettek, utána már csak 100 milliót érhetett.”
Ez nyilván nem hivatalos értékbecslési formula, inkább egy nagyon erős, szemléletes megfogalmazás. A lényege mégis világos: az extrém drága, túlságosan egyedi luxusberuházásoknál a befektetett pénz jelentős része nem jelenik meg piaci értékként. Ez pedig nemcsak Hatvanpusztára igaz. A luxusingatlanok világában gyakori, hogy valaki vagyonokat költ egyedi ízlésre szabott megoldásokra, majd amikor eladná az ingatlant, kiderül: a következő vevő ezért már nem fizet prémiumot. Sőt, az is előfordulhat, hogy inkább átalakítaná az egészet.
Itt már nemcsak ingatlanpiacról, hanem politikáról is szó van
Hatvanpuszta azért lett jóval több egyszerű ingatlannál, mert a birtok neve régóta összekapcsolódik a magyar politika egyik legérzékenyebb kérdésével: miből és hogyan épültek fel a hatalomhoz köthető látványos vagyonelemek. A közvéleményt nemcsak az érdekli, mennyibe kerülhetett a komplexum, hanem az is, honnan származott rá a pénz, kik vettek részt a beruházás körül, és volt-e közpénzes vagy állami megbízásokhoz kapcsolódó háttér.
Korábban az Átlátszó is arról írt, hogy a generálkivitelezéshez olyan körök is köthetők, amelyek közbeszerzéseken is sikeresek voltak. Éppen ezért a 16–18 milliárdos becslés és a 2–3 milliárdos piaci érték közötti különbség politikailag is rendkívül erős állítás. Azt sugallja, hogy a beruházás olyan nagyságrendű lehetett, amely tisztán piaci alapon aligha magyarázható megtérüléssel.
A fenntartás is pénznyelő lehet
Egy ilyen birtoknál nemcsak az építés költsége brutális, hanem a folyamatos működtetés is. Egy 13 hektáros területen a parkfenntartás, az öntözés, a gépészet, a fűtés-hűtés, a medencék, az utak, a biztonsági rendszer, a takarítás és a javítások is évről évre súlyos összegeket emészthetnek fel. A 24.hu korábban külön is foglalkozott azzal, mennyibe kerülhet egy ekkora kastélypark fenntartása.
Ez azért lényeges, mert a magas fenntartási költség közvetlenül csökkenti a piaci értéket. Egy leendő vevő ugyanis nemcsak azt mérlegeli, mennyiért jut hozzá az ingatlanhoz, hanem azt is, mennyit kell majd utána folyamatosan ráköltenie. És itt újra előkerül a kulcskérdés: ha egy ingatlan minden évben százmilliós nagyságrendű kiadást generál, miközben a hasznosítása bizonytalan, akkor az már nem pusztán luxus, hanem komoly üzleti kockázat is.
A luxus nem mindig értéknövelő
Sokan ösztönösen úgy gondolják, hogy minél több luxuselem kerül egy ingatlanba, annál magasabb lesz az értéke. Ez azonban csak bizonyos határig igaz. A minőségi kivitelezés valóban növelheti az értéket, de a túlzott egyediség már inkább szűkíti a potenciális vevők körét. Egy hatalmas, reprezentatív könyvtár, egy külön lovarda vagy a speciálisan kialakított belső utak lenyűgöző elemek lehetnek, ám nem biztos, hogy a következő tulajdonosnak is pontosan ezekre van szüksége.
Ami az egyik ember szemében presztízs, az a másiknak már csak drága fenntartási teher vagy átalakítandó tér. Hatvanpuszta esetében éppen ez a legfontosabb piaci tanulság: lehet valami elképesztően drága és látványos, mégsem biztos, hogy könnyen eladható, vagy hogy valaki ugyanazt az összeget hajlandó lesz kifizetni érte.
Nem hivatalos értékbecslés, de nagyon erős üzenet
Fontos pontosítani: Csorba Dániel számítása nem hivatalos, teljes körű értékbecslés, hanem nyilvános adatok, térképi információk és szakmai becslések alapján készült kalkuláció. Egy banki vagy bírósági célú értékbecsléshez részletes dokumentációra, helyszíni bejárásra és jogi-műszaki vizsgálatra is szükség lenne.
Mindazonáltal a becslés súlya így sem elhanyagolható. Épp ellenkezőleg: azért különösen erős, mert közérthetően mutatja meg, milyen hatalmas lehet a szakadék a luxusberuházás ára és a piaci realitás között. Talán ez az egész történet legfontosabb tanulsága is. Hatvanpuszta nemcsak azért érdekes, mert valószínűleg rengetegbe került, hanem azért is, mert jól látszik rajta: a presztízs, a politika és a piaci logika nagyon nem ugyanaz a világ.
Ön szerint mennyit ér valójában egy ilyen birtok: azt, amennyit ráköltöttek, vagy csak azt, amennyit valaki ténylegesen kifizetne érte?
